V tem priročniku smo želeli pomagati predvsem tistim, ki se prvič srečujejo s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja, da se seznanijo z osnovnimi pojmi in postopkom pridobitve gradbenega dovoljenja. Priročnik vam bo v pomoč v času, ko razmišljate o svojem novem domu in izbirate arhitekta, ki vam bo pomagal uresničiti vaše sanje.

Gradbeno dovoljenje – osnovni pojmi
Gradnja enostavnega objekta
Gradnja nezahtevnega objekta
Gradbeno dovoljenje za manj zahtevne in zahtevne objekte

Gradbeno dovoljenje - osnovni pojmi

1. Kdaj moramo pridobiti gradbeno dovoljenje?

Pogoje za graditev vseh objektov določa Zakon o graditvi objektov  in podzakonski akti, ki določajo vrste objektov glede na zahtevnost, območje za določitev strank pri izdaji gradbenega dovoljenja, vsebino in način izdelave projektne dokumentacije in revizijo, obrazce za gradbeno dovoljenje za nezahtevni objekt ter pravila na gradbišču.

Gradnja novega objekta, rekonstrukcija objekta, nadomestna gradnja in odstranitev objekta se lahko začne na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja. Investitor lahko na lastno odgovornost začne z gradnjo iz prejšnjega odstavka tudi po dokončnosti gradbenega dovoljenja.

Če poizkušamo razložiti na kratko, potrebujemo gradbeno dovoljenje za vsako novogradnjo, prizidavo, nadzidavo, rekonstrukcijo, pri kateri se z gradbenimi deli posega v konstrukcijske dele objekta ali fasado objekta.

V določenih primerih  gradbenega dovoljenja ne potrebujemo, in sicer v primeru gradnje enostavnega objekta, ki so opredeljeni v Uredbi o vrstah objektov glede na zahtevnost, za vzdrževalna in sanacijska dela, za izvedbo zaključnih del v poslovnih prostorih in za postavitev urbane opreme pod določenimi pogoji.

Tako imenovana »priglasitev del«, ki je bolje znana starejšim,  po veljavni zakonodaji ne obstaja več. Je pa danes v uporabi skrajšano gradbeno dovoljenje, ki se pridobiva za nezahtevne objekte. Vse potrebno za takšno gradbeno dovoljenje si lahko pripravi vsak sam.

1.1 Gradnja novega objekta

O novogradnji govorimo v primeru gradnje novega objekta, dozidavi ali nadzidavi obstoječega objekta. V primeru dozidave ali nadzidave je pomembno, da je obstoječi objekt zgrajen legalno. V nasprotnem primeru je potrebna najprej legalizacija obstoječega objekta.

Projekt za legalizacijo obstoječega objekta se v smislu projektne dokumentacije smatra kot projekt za gradnjo novega objekta.

1.2 Rekonstrukcija objekta

Rekonstrukcija objekta predstavlja izvedbo del, s katerimi se spremenijo konstrukcijske in tehnične značilnosti že zgrajenega objekta, ko se objekt prilagodi novim potrebam uporabnikov ali pa se objektu spremeni namembnost. S tem se ne sme bistveno povečati zmogljivost objekta ali spremeniti zunanjosti.

V primeru, da se z rekonstrukcijo posega zgolj v predelne stene, menja tlak v prostorih, da so na fasadi strojeni zgolj manjši posegi, za takšno vrsto del ne potrebujete gradbenega dovoljenja. V primeru večjih posegov pa je ravno tako potrebno gradbeno dovoljenje kot pri novogradnji.

1.3 Nadomestna gradnja in odstranitev objekta

Pojem »nadomestna gradnja« se v skladu z ZGO ne uporablja več. V primeru nadomestne gradnje govorimo o rušitvi in gradnji novega objekta. Postopek je enak kot pri gradnji novega objekta, le da je projektni dokumentaciji dodan projekt rušitve. Razlika je seveda tudi v odmeri komunalnega prispevka, ki se v tem primeru zaračuna za razliko v velikosti objekta in za nove komunalne priključke.

Za rušitev objekta potrebujemo ravno tako projekt za gradbeno dovoljenje, ki vsebuje Vodilno mapo in Načrt arhitekture s posnetkom obstoječega stanja. Ni pa potrebno pridobivanje soglasij za priključitev na komunalne vode ter drugih spremljajočih elaboratov.

1.4 Pravnomočnost in dokončnost gradbenega dovoljenja

Gradnja novega objekta se lahko začne le na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja.  Investitor lahko na lastno odgovornost začne z gradnjo iz prejšnjega odstavka tudi po dokončnosti gradbenega dovoljenja.

Kdaj postane gradbeno dovoljenje pravnomočno in kdaj dokončno?

Gradbeno dovoljenje postane dokončno, ko se ne more več izpodbijati s pritožbo.  Pritožbeni rok je napisan v odločbi – gradbenem dovoljenju (običajno 15 dni od vročitve). Pravico do pritožbe imajo vse stranke, ki so udeležene pri postopku pridobitve gradbenega dovoljenja. V praksi to pomeni, da v kolikor se npr. sosed investitorja ne pritoži v zakonskem roku, lahko investitor prične z gradnjo.

Če se nobena od strank v postopku pridobitve gradbenega dovoljenja ne pritoži, z dokončnostjo odločbe postane gradbeno dovoljenje tudi pravnomočno.

Pravnomočno gradbeno dovoljenje pomeni, da se gradbeno dovoljenje ne more več izpodbijati v upravnem sporu  pred upravnim sodiščem.

1.5 Kaj sploh je gradbeno dovoljenje?

Gradbeno dovoljenje je odločba, s katero pristojni upravni organ po ugotovitvi, da je nameravana gradnja v skladu z izvedbenim prostorskim aktom, da bo zgrajeni ali rekonstruirani objekt izpolnjeval bistvene zahteve in da z nameravano gradnjo ne bodo prizadete pravice tretjih in javna korist, dovoli takšno gradnjo in s katero predpiše konkretne pogoje, ki jih je treba pri gradnji upoštevati. (vir: Jeglič, M. Tomaž. Urejanje prostora, Graditev objektov: z uvodnimi pojasnili. Ur. list RS, Ljubljana, 2003.)

Upravni organ, ki izda odločbo – gradbeno dovoljenje, je Upravna enota. Upravne enote so krajevno pristojne za izdajanje gradbenih dovoljenj za tiste objekte, ki se nahajajo na območju, ki ga Upravna enota pokriva.

Vlogo z vso dokumentacijo za izdajo gradbenega dovoljenja vloži investitor osebno ali pooblaščena oseba glede na lokacijo objekta na pristojno Upravno enoto . Vso potrebno dokumentacijo, ki jo investitor priloži k vlogi pripravi izbrani arhitekt v sodelovanju z drugimi sodelavci.


 

1.6 Izjeme, pri katerih gradbeno dovoljenje ni potrebno?

V določenih primerih veljajo izjeme, pri katerih gradbeno dovoljenje ni potrebno, in sicer za nekatere enostavne objekte, za vzdrževalna in sanacijska dela, za izvedbo zaključnih del v poslovnih prostorih in za postavitev urbane opreme pod določenimi pogoji.

Za enostavni objekt gradbeno dovoljenje ni potrebno, če investitor pred začetkom gradnje pridobi lokacijsko informacijo, iz katere izhaja, da je takšna gradnja v skladu z izvedbenim prostorskim aktom , t.j. občinski prostorski načrt, njegova velikost, način gradnje in namembnost pa v skladu z Uredbo o vrstah objektov glede na zahtevnost. Več o tem…

Gradbeno dovoljenje tudi ni potrebno:

  • za enostavni objekt, ki ga izvajalec gospodarske javne službe postavlja na objekt gospodarske javne infrastrukture in je neposredno namenjen izvajanju gospodarske javne službe ali upravljanju gospodarske javne infrastrukture.
  • Za izvedbo zaključnih del v poslovnih prostorih, ki se nahajajo v novozgrajeni stavbi, za katero je bilo pridobljeno uporabno dovoljenje in so zato določeni deli te stavbe že v uporabi, če se s takšnimi deli ne posega v skupne prostore ali spreminja zunanji izgled takšne stavbe.

S postavitvijo urbane opreme se lahko začne tudi brez pridobitve lokacijske informacije, če s takšno postavitvijo soglaša lastnik javne površine.


 

1.7 Vrste objektov glede za zahtevnost?

Z Uredbo o vrstah objektov glede na zahtevnost  se določajo vrste zahtevnih, manj zahtevnih, nezahtevnih in enostavnih objektov, kar je podlaga za to, ali investitor potrebuje gradbeno dovoljenje ali ne.

Gradbeno dovoljenje je obvezno za vse zahtevne, manj zahtevne  in nezahtevne objekte. V kolikor je nezahtevni objekt zgrajen s skladu z določili predpisanimi v tej uredbi, za pridobitev gradbenega dovoljenja zadošča dokumentacija za skrajšano gradbeno dovoljenje.

 Za enostavni objekt ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja pod določenimi pogoji, določenimi v Uredbi.

Nezahtevni in enostavni objekti ne smejo imeti samostojnih priključkov na objekte gospodarske javne infrastrukture, pač pa so lahko priključeni le na obstoječe priključke.

Neglede na zahtve po pridobitivi gradbenega dovoljenja  za enostavne in nezahtevne objekte je priporočeno, da se za nasvet obrnete na izbranega arhitekta, ki vam bo med drugim vedel svetovati, kakšen objekt bo oblikovno primeren za določeno okolje.


 

Gradnja enostavnega objekta

2.1 Kateri objekti spadajo med enostavne objekte?

Med enostavne objekte, podobno kot nezahtevne objekte, spadajo predvsem manjši objekti za lastne potrebe, ki s svojo namembnostjo dopolnjujejo glavni objekt  na parceli in ne predstavljajo zahtevnejše konstrukcije.

Enostavni objekti ne smejo imeti samostojnih priključkov na objekte gospodarske javne infrastrukture, pač pa so lahko priključeni le na obstoječe priključke. Za izvedbo teh objektov gradbenega dovoljenja ne potrebujemo, v kolikor so zgrajeni v skladu s prostorskimi akti.

Potrebno pa je za takšen objekt pridobiti soglasje upravljavca,  v kolikor objekt leži v varovalnem pasu ceste ali druge javne infrastrukture. Varovalni pasovi so navedeni v lokacijski informaciji, ki vam jo izda pristojna občina.

Med enostavne objekte štejemo:

–          nadstrešek, to je streha pred vhodom v objekt, namenjena zaščiti osebnih vozil in koles, s površino največ 20 m²,

–         vrtna uta, s površino največ 20 m²,

–          mala komunalna čistilna naprava do 50 populacijskih enot,

–          zajetje ali vodnjak za lastne potrebe do globine 30 m,

–          varovalna ali protihrupna ograja do višine 2,0 m,

–          podporni zid višinska razlika med zemljiščem do 0,5 m,

–          priključki na javno infrastrukturo

–          pomožne kmetijske stavbe, enoetažne, površine do 40 m² (kozolec, kmečka lopa, grajen rastlinjak itd.).

Natančnejša definicija posameznih pojmov in vseh objektov, ki sodijo med enostavne objekte,  je navedena v Uredbi o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje.

2.2 Kaj potrebujem za gradnjo enostavnega objekta?

Za enostavni objekt ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja pod določenimi pogoji:

  • da je v uredbi objekt izrecno določen kot enostavni objekt,
  • da ima investitor pravico graditi na zemljišču nameravane gradnje,
  • da gradnja objekta ni v nasprotju s prostorskimi akti in
  • in da so upoštevani vsi pogoji in zahteve za gradnjo enostavnega objekta, določeni z uredbo.

Za gradnjo enostavnega objekta gradbenega dovoljenja ne potrebujete, v kolikor je objekt zgrajen v opisanih dimenzijskih okvirih in v skladu s prostorskimi akti. V primeru, da se vaš objekt nahaja v varovalnem pasu ceste ali druge javne infrastrukture, je potrebno za ta objekt pred gradnjo pridobiti soglasje upravljavca infrastrukture. Varovalni pasovi so navedeni v lokacijski informaciji, ki vam jo izda občina. V lokacijski informaciji so navedeni tudi minimalni odmiki takšnih objektov od parcelne meje, da se takšen objekt lahko postavi brez soglasja soseda oz. s soglasjem soseda.

Tako za pozicioniranje objekta na parcelo kot določanje poseganja v varovalne pasove morate upoštevati odmike od skrajne toče objekta (napušč, balkon,..)

Primeri:

Na vaši parceli želite ob cesti postaviti nadstrešek za osebni avto, ki je seveda v skladu z uredbo uvrščen med enostavne objekte. Glede na uredbo in zahteve v lokacijski informaciji je minimalni odmik od parcelne meje za enostavne objekte 2,5 m, ki ga upoštevate. Ker pa bo nov nadstrešek stal ob cesti, je potrebno upoštevati tudi varovalni pas ceste, ki za občinske ceste znaša običajno 5 m. Poseg v varovalni pas ceste vam narekuje, da morate pred gradnjo pridobiti soglasje upravljavca ceste. V vašem primeru gre za občinsko cesto, zato bo to soglasje izdala občina.

Vsi upravljavci imajo praviloma na svoji spletni strani že obrazec za oddajo vloge. Najenostavneje je, če si natisnete takšen obrazec, ga izpolnite in skupaj s prilogami (opis, skica –  običajno navedeno v vlogi) oddate ali pošljete na sedež upravljavca. Praviloma vam morajo odgovoriti v roku 14 dni. Po prejetju soglasij lahko brez dodatne dokumentacije zgradite vaš nadstrešek.

Kljub temu, da za enostavne objekte ne potrebujete arhitekta,  vam svetujemo, da za nasvet povprašate izbranega arhitekta. Arhitekt vam lahko pomaga, da bodo vaši enostavni objekti racionalneši in estetsko bolj dovršeni. Primere rešitev za enostavne objekte si lahko ogledate v galeriji projektov.

Gradnja nezahtevnega objekta

3.1 Kateri objekti spadajo med nezahtevne objekte?

Med nezahtevne objekte spadajo predvsem manjši, pomožni objekti, ki s svojo namembnostjo dopolnjujejo glavni objekt  na parceli (na primer stanovanjsko hišo, poslovni objekt) in ne potrebujejo lastnih priključkov na komunalno infrastrukturo.

Sem sodijo predvsem:

–          drvarnica, pritlični, enoetažni objekt za hrambo trdnega kuriva, z max. bruto površino 50 m²,

–          garaža, pritlični, enoetažni objekt za osebna vozila, z bruto površino do 50 m²,

–          steklenjak, pritlični, s steklom pokrit prostor za gojenje rastlin ali narejen kot zimski vrt, z bruto površino max. 50 m²,

–          varovalna, sosedska ali protihrupna ograja, višine pd 2 m do največ 3 m,

–          podporni zid, z višinsko razliko med zemljiščem do največ 1,5 m,

–          mala komunalna čistilna naprava zmogljivosti 50 – 200 PE,

–          športno igrišče na prostem, površine nad 1000 m² in 10000 m²,

–          objekti za rejo živali, enoetažni objekt  do 100 m², (hlev, svinjak, staja itd.),

–          pomožni kmetijski objekti površine do vključno 150 m² in višine 6,0 m (kmečka lopa, grajen rastlinjak, skedenj itd.)

–          kozolec (toplar) do največ 150 m2.

Natančnejša definicija posameznih pojmov in vseh objektov, ki sodijo med nezahtevne objekte,  je navedena v Uredbi o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje.

3.2 Kaj potrebujem za gradnjo nezahtevnega objekta?

Za gradnjo nezahtevnega objekta je pridobitev gradbenega dovoljenja obvezno. V kolikor je nezahtevni objekt zgrajen s skladu z določili predpisanimi v Uredbi o razvrščannju objektov glede na zahtevnost gradnje, za pridobitev gradbenega dovoljenja zadošča dokumentacija za skrajšano gradbeno dovoljenje.  Nezahtevni objekti ne smejo imeti samostojnih priključkov na objekte gospodarske javne infrastrukture, pač pa so lahko priključeni le na obstoječe priključke.

Zahteva za gradbeno dovoljenje po skrajšanem postopku se vloži na posebnem obrazcu, v katerem se prikaže lega objekta, značilni prerezi ter oblikovanje objekta. Omenjeno vlogo in vse potrebno lahko izpolnite sami in ne potrebujete arhitekta.

Na obravnavanem obrazcu vpišete vse zahtevane podatke, narišete tloris, prerez in poglede vašega objekta. Vlogi priložite tudi zemljiško katastrski načrt vaše parcele, v merilu 1:500 ali 1:1000, ki ga dobite na zemljiški knjigi. Na katastrski načrt vrišete vaš novi objekt, kotirate njegove dimenzije in odmike od parcelne meje.

Za  nezahtevni objekt je potrebno pridobiti soglasje upravljavca javne infrastrukture, če se vaš objekt nahaja v varovalnem pasu ceste ali druge javne infrastrukture. Varovalni pasovi so navedeni v lokacijski informaciji, ki vam jo izda občina. V lokacijski informaciji so navedeni tudi minimalni odmiki takšnih objektov od parcelne meje, da se takšen objekt lahko postavi brez soglasja soseda oz. s soglasjem soseda.

Vsa ta soglasja priložite vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja. Prav tako vlogi priložite dokazilo o pravici graditi (dokazilo o lastništvu zemljišča), če ta še ni vpisana v zemljiško knjigo.

Primeri:

Na vaši parceli želite ob cesti postaviti samostojno garažo za osebni avto, ki je seveda v skladu z uredbo uvrščen med nezahtevne objekte. Glede na uredbo in zahteve v lokacijski informaciji je minimalni odmik od parcelne meje za nezahtevne objekte 2,5 m, ki ga upoštevate. Ker pa bo vaša garaža stala ob cesti, je potrebno upoštevati tudi varovalni pas ceste, ki za občinske ceste znaša običajno 5 m. Poseg v varovalni pas ceste vam narekuje, da morate pred gradnjo pridobiti soglasje upravljavca ceste. V vašem primeru gre za občinsko cesto, zato bo to soglasje izdala občina.

Po robu vaše parcele na primer poteka še javni vodovod, za katerega je predpisani  odmik 1,5 m od osi vodovoda. V primeri, da vaša garaža že sega v ta 1,5 m pas, morate pridobiti tudi soglasje upravljavca vodovoda.

Vsi upravljavci imajo praviloma na svoji spletni strani že obrazec za oddajo vloge. Najenostavneje je, če si natisnete takšen obrazec, ga izpolnite in skupaj s prilogami (opis, skica –  običajno navedeno v vlogi) oddate ali pošljete na sedež upravljavca. Praviloma vam morajo odgovoriti v roku 14 dni.

Tako za pozicioniranje objekta na parcelo kot določanje poseganja v varovalne pasove morate upoštevati odmike od skrajne toče objekta (napušč, balkon,..)

Kljub temu, da za nezahtevne objekte ne potrebujete arhitekta,  vam svetujemo, da za nasvet povprašate izbranega arhitekta. Arhitekt vam lahko pomaga, da bodo vaši nezahtevni objekti racionalneši in estetsko bolj dovršeni. Primere rešitev za nezahtevne objekte si lahko ogledate v galeriji projektov.

Gradbeno dovoljenje za manj zahtevne in zahtevne objekte

4. Postopek pridobitve gradbenega dovoljenja pri gradnji manj zahtevnih in zahtevnih objektov

Kadar gradite zahteven ali manj zahteven objekt, za gradnjo potrebujete gradbeno dovoljenje. V tem primeru boste potrebovali pomoč arhitekta. Postopek pridobitve gradbenega dovoljenja traja več mesecev, odvisno od projekta, vaš nov dom pa je običajno projekt vašega življenja, zato si vzemite dovolj časa za razmislek komu boste zaupali, da vam bo pomagal pri uresničitvi vaših sanj.

4.1 Kateri objekti spadajo med manj zahtevne objekte?

Glede na Uredbo o vrstah objektov glede na zahtevnost  je manj zahtevni objekt vsak objekt, ki ni uvrščen med zahtevne, nezahtevne ali enostavne objekte.

Sem sodi večina stanovanjskih objektov do cca. 25 stanovanjskih enot,  manjši gostinski, trgovski in poslovni objekti, manjše garaže in gospodarska poslopja.

Med manj zahtevne objekte spadajo tudi objekti, ki so po namembnosti uvrščeni med enostavne ali nezahtevne objekte, vendar zaradi svoje velikosti izpadejo iz omenjenih skupin. V tem  primeru se jih tretira kot vse ostale manj zahtevne objekte.


 

4.2 Kateri objekti spadajo med zahtevne objekte?

Med zahtevne objekte spadajo predvsem objekti večjih dimenzij; s prostornino nad 500m3, višino kapi nad 15 m, velikimi konstrukcijskimi razponi ali veliko globino temeljenja. Med zahtevne objekte sodijo tudi objekti, ki bi lahko imeli pomemben vpliv na okolje, tako da je zanje predpisana obvezna presoja vplivov na okolje.

Med drugim med zahtevne objekte sodijo tudi  stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji – z več kakor 30 oskrbovanimi stanovanji, gostinski objekti z več kot 100 ležišči, trgovske stavbe z več kot 4000m2 uporabne površine, železniški in letališki objekti in drugi objekti navedeni v uredbi.

4.3 Kaj je pomembno pri izbiri arhitekta?

Za projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja potrebujete pooblaščenega odgovornega projektanta, vpisanega v imenik pri ZAPS. Odgovorni projektant – arhitekt je tudi vodja projekta, ki skrbi za usklajevanja z izdelovalci drugih projektov (strojnih, električnih inštalacij, statike itd.).  Za izdelavo ostalih potrebnih projektov ima vsak projektant praviloma svoje sodelavce (projektante posameznih načrtov), lahko pa jih predlagate tudi sami.

Danes lahko izbirate med številnimi arhitekti  in arhitekturnimi biroji. Pravilno je, da pri vaši izbiri ne igra odločilno vlogo zgolj cena, ampak predvsem njihova strokovnost, reference in da vam arhitekt daje občutek zaupanja, saj bo sodeloval pri enem izmed največjih življenjskih projektov.

Načrtovanja vaše hiše ali drugega objekta ne smete jemati kot »nujno zlo«, ki vas samo drago stane. To je tista prva faza, v kateri lahko izpolnite vaše sanje ali pa si s površnim načrtovanjem naredite predvsem veliko škode za vse nadaljnje faze, v katerih boste po nepotrebnem lahko »vrgli stran« tudi veliko denarja.

4.4 Kaj lahko storim sam?

Že pred izbiro arhitekta lahko nekatere stvari postorite sami.

Predvsem je pomembno da poizkusite strniti vaše želje in predstave, kakšno hišo si želite, kakšna bi bila njena velikost, katere prostore potrebujete v vaši hiši oz. novem objektu. Najbolje je, da vse te podatke strnete v nekakšen opis – projektno nalogo.

V tem času lahko pri pristojni občinski upravi naročite tudi lokacijsko informacijo, povzetek prostorskih aktov, ki veljajo v občini, kjer se zemljišče nahaja. Prav tako lahko sami pridobite geodetski posnetek, ki vam ga izdela geodet. Geodetski posnetek je sestavni del projektne dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja  pri vseh novogradnjah, dozidavah, nadzidavah.

Kasneje lahko tudi sami zbirate projektne pogoje in soglasja. Vendar je priporočljivo, da to prepustite projektantu, ki je tega bolj vešč.

4.5 Kako poteka projekt?

Izdelava projekta je glede na Pravilnik o projektni dokumentaciji razdeljena na posamezne faze:

–          Idejna zasnova (IDZ),

–          Idejni projekt (IDP),

–          Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD),

–          Projekt za izvedbo (PZI) in

–          Projekt izvedenih del (PID).

Pri gradnji enodružinske hiše, ki predstavlja manj zahtevno gradnjo in ne potrebuje tehničnega pregleda, celotni projekt običajno predstavljajo tri faze; idejna zasnova, projekt za gradbeno dovoljenje in projekti za izvedbo.

4.6 Idejna zasnova (IDZ)

Idejna zasnova je namenjena konceptualni zasnovi novega objekta na podlagi vaših želja. Ta faza je za zasnovo objekta najpomembnejša, saj je priporočljivo, da se v tej fazi poizkuša novi objekt kar najbolje določiti glede oblikovne zasnove kot tudi razdelitve in razporeditve prostorov . Pri tem je pravilno, da tako naročnik kot arhitekt  stremita k iskanju optimalne rešitve. Za dosego tega je prav, da si vzamete nekaj več časa.

V to fazo še niso vključeni drugi projektanti, ki se projektu priključijo kasneje. Idejna zasnova v končni obliki je podlaga za pridobivanje projektnih pogojev in soglasij.

4.7 Projektni pogoji in soglasja

Preden se projekt vlaga za gradbeno dovoljenje, je potrebno pridobiti tudi določena soglasja.  V preteklosti je postopek pridobitve soglasij posameznih soglasodajalcev potekal tako, da se je z idejno zasnovo najprej zaprosilo za projektne pogoje. V projektnih pogojih je sogalsodajalec podal svoje zahteve, ki se jih je upoštevalo v projektu. In na podlagi tega je soglasodajalec izdal soglasje.

Za večje objekta še vedno velja takšen postopek. Za manj zahtevne objekte (enodružinske hiše) pa se je v zadnjih letih poizkušalo skrajšati te postopke in danes večina soglasodajalcev izda soglasje brez predhodne izdaje projektnih pogojev, razen, ko imajo posebne zahteve glede na dano situacijo.

Za gradnjo je potrebno pridobiti različna soglasja:

–          soglasja za priključitev na vso komunalno infrastrukturo (vodovod, elektriko, kanalizacijo, cesto, odvoz smeti, plin itd.)

–          soglasja za poseg v varovalni pas infrastrukture. Vsi komunalni vodi imajo svoj varovalni pas. V kolikor vaš objekt ali parkirišče sega v ta varovalni pas, je potrebno tudi to soglasje. Varovalni pasovi so navedeni v lokacijski informaciji. Potek komunalnih vodov pa mora biti vrisan v geodetskem posnetku.

–          soglasja varovanih območij. To so predvsem vodovarstvena območja, varovalni pasovi tekočih voda, erozijska območja, naravovarstvena območja, varovalni pas gozdov itd.

–          soglasja sosedov. Na podlagi projektne dokumentacije se določi tudi lastnike sosednih zemljišč, kateri so stranke v postopku. Ti sosedje so v poteku upravnega postopka za pridobitev gradbenega dovoljenja pozvani iz strani upravne enote. V primeru, da investitor predhodno pridobi soglasje teh sosedov, se temu izognemo.  Soglasje sosedov je ravno tako potrebno,v primeru, da se z objektom približamo parcelni meji bliže od splošno predpisanega odmika.

4.8 Služnostna pravica

Pri gradnji objekta je obvezna priključitev na komunalno infrastrukturo. Največkrat na gradbeno parcelo še niso pripeljani vsi komunalni priključki in se moramo priključiti na infrastrukturo preko sosednjih zemljišč. Za izgradnjo priključka po sosednjem zemljišču moramo pridobiti služnostno pravico za gradnjo na sosednjem zemljišču. Ta služnostna pravica mora biti vpisana v zemljiško knjigo. Enako velja priključevanje na javno cesto preko tujega zemljišča.

4.9 Projekt za gradbeno dovoljenje

Projekt za gradbeno dovoljenje vključuje vse potrebne predpisane projekte in elaborate. Obvezen sestavni del projekta je Vodilna mapa, ki predstavlja povzetek vseh ostalih projektov. V Vodilni mapi so navedeni podatki o izdelovalcih, vsi lokacijski podatki in podatki o objektu, iz katerih izhaja, da je objekt v skladu s prostorskimi akti.

Glede na velikost in zahtevnost objekta projekt sestavljajo še ostali projekti. Za enodružinsko hišo polega Vodilne mape in obveznih elaboratov zadošča že Načrt arhitekture in Izjava statika. Za ostale objekte so sestavni del še drugi načrti: Načrti strojnih inštalacij, Načrt električnih inštalacij, Načrt gradbenih konstrukcij itd. Sestavni del Projekta za gradbeno dovoljenje so tudi vsa potrebna soglasja.

4.10 Vložitev projekta za gradbeno dovoljenje

Projekt za gradbeno dovoljenje na pristojni upravni enoti najpogosteje vloži investitor sam. Na podlagi pooblastila pa lahko namesto njega to opravi tudi projektant. Investitor je lahko lastnik zemljišča.

Vlogi se priložita dva izvoda projektne dokumentacije ter dodaten izvod Vodilne mape.  Vlogi se prav tako priloži dokazilo o lastništvu in o služnostih,  če so te potrebne. Tudi kasneje v postopku se lahko vlogi naknadno priložijo soglasja ali dokazilo o služnosti.

Pred izdajo gradbenega dovoljenja mora biti plačan tudi komunalni prispevek. Za odmero komunalnega prispevka zaprosi investitor sam ali pa namesto njega to naredi upravna enota.

4.11 Projekt za izvedbo

Za graditelje manjših objektov je poleg projekta za gradbeno dovoljenje pomemben še projekt za izvedbo. Zlasti pri enodružinskih hišah, kjer v fazi PGD nista vključena statik in strojnik, so pri projektu za izvedbo prisotni vsi projektanti pomembni za kakovostno izvedbo.

V projektu za izvedbo so natančneje definirani vsi parametri objekta, ki so pomembni za izgradnjo in natančneje definirajo načrte projekta za gradbeno dovoljenj.  Tu so vključeni vsi pomembni detajli, ki morajo zagotoviti kvalitetno in dosledno izgradnjo.

Obseg in obdelava PZI projekta je stvar dogovora med projektantom in investitorjem. Natančnejša ko je obdelava v projektu, manj je težav pri usklajevanju kasneje z izvajalci.